분석 정보는 참고용이며, 모든 투자의 책임은 개인에게 있음을 알려드립니다.
다음은 사건번호 2024타경68165 (동탄역 린스트라우스 3402호) 에 대한 권리 분석, 시세, 낙찰가 예측, 경매 참여 여부 판단입니다.
📌 기본 정보
- 소재지: 경기도 화성시 오산동 1020, 동탄역 린스트라우스 103동 34층 3402호
- 전용면적: 84.2656㎡ (약 34평형대)
- 대지권: 25,565.1분의 28.6829
- 감정가: 1,210,000,000원
- 최저가(1회차): 847,000,000원 (30% 유찰된 상태)
⚠️ 권리 분석
- 최선순위 권리: 2018.11.23 근저당권 (배당요구종기 2024.07.18)
- 점유자: 엄귀화 (채무자의 모) → 실질적으로 채무자 점유
- 임차인 없음 → 인수 보증금 X
- 매각으로 인수할 권리 없음
✅ 권리상 깨끗함 / 실거주 또는 명도 협의 가능성 높음 (가족 관계)
💰 주변 시세 및 낙찰가 예측
- 동탄역 린스트라우스 84㎡ 실거래가: 11.5억 ~ 13.2억 원 (최근 1년 기준)
- 낙찰가 예측 (1회 유찰 기준): 약 9억 중반 ~ 10.5억 원대
- 실거주 수요, 브랜드 단지 인기 반영
📈 수익률 및 명도 전략
- 투자 목적: 수익형보단 실거주 또는 갭 투자형 적합
- 명도: 채무자 가족 거주 중 → 낙찰 후 명도협의 원활 가능성 높음
- 세입자 인수 없음, 등기부 권리관계도 깨끗
✅ 경매 참여 여부 판단
✅ 적극 참여 권장
- 시세 대비 감정가 낮게 책정됨
- 권리관계 깨끗 + 명도 리스크 적음
- 유찰 1~2회 시 더 큰 수익 여지
- 입지(동탄역세권), 단지 가치 우수
1. 🏘️ 최근 시세 및 실거래가 동향
- 최근 실거래가:
- 2025년 4월 5일: 10억 7,250만 원 (29층)
- 2025년 4월 4일: 10억 9,500만 원 (38층)
- 2025년 3월 29일: 10억 7,500만 원 (19층)
- KB 시세 (2025년 5월 2일 기준):
- 일반가: 11억 1,000만 원
- 상위평균가: 11억 5,000만 원
- 하위평균가: 10억 5,000만 원
2. 📈 입찰가 산정
- 감정가: 12억 1,000만 원
- 1회차 최저가: 8억 4,700만 원 (30% 감액)
- 예상 낙찰가: 최근 실거래가 및 시세를 고려할 때, 10억 7,000만 원 ~ 11억 2,000만 원 사이로 예상됩니다.
3. 🧮 입찰가 시나리오
전략 유형입찰가 (원)시세 대비 (%)예상 경쟁률비고
| 보수적 | 10억 7,000만 | 약 96.4% | 낮음 | 시세 하단 |
| 중립적 | 10억 9,000만 | 약 98.2% | 중간 | 최근 실거래가 수준 |
| 공격적 | 11억 2,000만 | 약 100.9% | 높음 | 시세 상단 |
4. 🧠 전략 제안
- 보수적 접근: 시세 하단인 10억 7,000만 원으로 입찰하여 경쟁률을 낮추고 리스크를 최소화합니다.
- 중립적 접근: 최근 실거래가 수준인 10억 9,000만 원으로 입찰하여 낙찰 가능성을 높입니다.
- 공격적 접근: 시세 상단인 11억 2,000만 원으로 입찰하여 낙찰 확률을 극대화하지만, 수익률은 낮아질 수 있습니다.
5. ✅ 결론
- 권리관계: 깨끗하여 인수할 권리 없음
- 명도: 채무자의 모가 점유 중이나, 협의 가능성 높음
- 투자 가치: 동탄역세권의 우수한 입지와 최근 시세 상승을 고려할 때, 실거주 및 투자 모두에 적합한 물건입니다.