분석 정보는 참고용이며, 모든 투자의 책임은 개인에게 있음을 알려드립니다.
다음은 사건번호 2024타경3710 (분당풍림아이원플러스오피스텔 21층 비-2103호) 에 대한 상세 권리 분석 및 경매입찰 전략입니다.
🏢 기본 물건 정보
- 소재지: 성남시 분당구 서현동 255-1, 분당풍림아이원플러스오피스텔 21층 비-2103호
- 전용면적: 35㎡ (약 10.6평)
- 대지권: 18,523.4분의 5.046
- 건물용도: 업무시설(오피스텔)
- 감정가: 230,000,000원
- 현재 최저가: 112,700,000원 (3회차, 2025.05.12 예정)
🧾 권리 분석
1. 권리관계 요약
구분내용
| 최선순위권리 | 2024.01.09 압류 |
| 임차인 | 김현준 (보증금 1억 9천만 원) |
| 전입일자 | 2022.10.21 |
| 확정일자 | 2022.09.16 |
| 배당요구일 | 2024.07.10 |
| 채권양수인 | 주택도시보증공사 |
✅ 대항력 있음 (전입 + 확정일자)
✅ 우선변제권 있음
✅ 보증금 1.9억 vs. 낙찰가 1.1억대 → 낙찰가가 낮을 경우 인수 가능성 매우 큼
2. 인수 리스크 분석
- 주택도시보증공사가 권리신고함 → 보증금의 일부 또는 전액 배당 가능
- 3회차 낙찰가 기준(1.1억대)에서는 전액 배당 불가 → 낙찰자 인수 부담 있음
- 보증금 1.9억 중 1억 정도는 낙찰자 인수 가능성 큼
⇒ 보증금 전액 인수 시 실투자금 = 낙찰가 + 인수금 = 1.1억 + 1억 = 2.1억 수준
💰 시세 및 수익성 분석
- 유사 전용면적 오피스텔 실거래가: 1.8억 ~ 2.1억
- 월세 가능 범위: 보증금 500만 원 / 월 70~80만 원
- 전세 시세: 약 1.7억 ~ 1.9억
📉 낙찰가 시나리오 및 입찰 전략
전략낙찰가인수금(예상)총투자금수익성
| 보수형 | 1.0억 | 1.0억 | 2.0억 | 수익 거의 없음 |
| 중립형 | 1.1억 | 0.8억 | 1.9억 | 전세로 갭투자 가능 |
| 공격형 | 1.2억 | 0.7억 | 1.9억 | 매도 수익 가능성 ↓ |
✅ 입찰가는 반드시 보증금 전액 or 상당 부분 배당받을 수준 이상으로 결정해야 함
🧠 전략 제안
- 권리상 안전 확보 방법:
- 입찰가를 1.6~1.7억 이상으로 책정하여 주보공 배당 가능하게 유도
- 인수 없이 낙찰받기 위해선 2회차 이상 입찰이 유리
- 추천 낙찰가: 중립적 접근 시 약 1.1억 ~ 1.2억
- 활용 전략:
- 전세 갭투자 또는 장기 보유형 월세 임대 수익용
- 대출이 가능한 경우 50% LTV 활용 가능성도 검토
✅ 종합 판단
항목판단
| 권리관계 | 인수 위험 있음 (주보공이 대위권 행사 중) |
| 명도 | 임차인이므로 협의 또는 보증금 반환 조건 |
| 추천전략 | 1.1억 이상 낙찰 → 배당 가능성 확보 후 인수 회피 |
| 투자가치 | 시세와 실투자금 비율 고려시 조건부 수익형 투자 가능 |