분석 정보는 참고용이며, 모든 투자의 책임은 개인에게 있음을 알려드립니다.
다음은 사건번호 2024타경4799 (하남 미사 신안인스빌 3208동 1904호) 에 대한 상세 권리 분석 및 경매 입찰 전략입니다.
🏢 물건 개요
항목내용
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 573, 신안인스빌 3208동 1904호 |
| 전용면적 | 93.0118㎡ (약 28평형) |
| 대지권 | 40,974.1분의 58.4325 |
| 건물용도 | 공동주택(아파트) |
| 감정가 | 1,180,000,000원 |
| 2회차 최저가 | 826,000,000원 (2025.05.12 예정) |
🧾 권리 분석
- 최선순위 설정: 2019.04.23. 근저당권
- 임차인 내역: 조사된 임차내역 없음
- 점유자 정보: 없음 → 채무자 점유 추정
- 배당요구 종기: 2024.10.14.
✅ 등기부 권리관계 깨끗하며, 임차인 없음
✅ 인수해야 할 권리 없음
✅ 명도 난이도 낮음 (채무자 거주 가능성 → 실거주 목적 시 협의 가능)
💰 시세 분석
- 실거래가 기준 (2024년~2025년):
- 미사강변 신안인스빌 93㎡ 최근 실거래가: 약 10.5억 ~ 11.3억
- KB 시세 평균: 10.9억 내외
💸 낙찰가 산정 및 입찰 전략
전략낙찰가시세 대비 (%)투자 가치 평가
| 보수형 | 8.5억 | 약 78% | 낙찰 가능성 낮음, 안전 확보 |
| 중립형 | 8.8억 | 약 81% | 적정 수준 낙찰, 수익 가능 |
| 공격형 | 9.3억 | 약 85% | 낙찰 확률 높음, 수익 마진 줄어듦 |
📈 수익 및 활용 전략
1. 전세 전략
- 전세 시세: 약 7.8억 ~ 8.3억 수준
- 낙찰가 8.8억 기준: 갭투자 시 실투자금 5천만 원 이하
2. 월세 전략
- 보증금 2천만 원 / 월세 200만 원 내외 가능
- 연 수익률 약 2.5~3%
3. 매도 전략
- 시세 회복 시 10.8억 이상 매도 가능 → 1.5억 내외 차익 기대 가능
🧠 전략 제안
- 추천 입찰가: 8.6억 ~ 8.8억
→ 시세 대비 수익성과 낙찰 가능성의 균형을 맞춘 전략 - 권리상태: 안전 (임차인·인수권리 없음)
- 명도전략: 채무자 직접 점유 추정 → 협의 가능성 높음
✅ 종합 판단
항목평가
| 권리관계 | 매우 안전 |
| 인수 리스크 | 없음 |
| 명도 부담 | 낮음 |
| 수익 전략 | 전세·매도 차익형 모두 적합 |
| 입찰 전략 | 2회차 유찰 이후 8.6~8.8억 적극 권장 |
→ 실거주 또는 중위험 수익형 투자자에게 매우 적합한 물건입니다.