분석 정보는 참고용이며, 모든 투자의 책임은 개인에게 있음을 알려드립니다.
다음은 사건번호 2024타경66506 (성남 연꽃마을 407동 1204호) 에 대한 상세 권리 분석 및 경매 입찰 전략입니다.
🏠 기본 물건 정보
항목내용
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 여수동 601, 연꽃마을 407동 1204호 |
| 전용면적 | 101.99㎡ (약 30.8평형) |
| 대지권 | 36,587분의 69.38 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 구조, 14층 아파트 |
| 감정평가액 | 1,110,000,000원 |
| 2회차 최저가 | 777,000,000원 (2025.06.16 예정) |
🧾 권리 분석
- 최선순위 설정: 2024.04.12 근저당권
- 전세권자: (주)이한컨설팅대부
- 전세권 등기일: 2024.08.08. ~ 2025.08.08.
- 보증금: 5,000,000원
- 점유자: 없음 (전세권자 등기만 존재)
- 배당요구: 없음
✅ 등기된 전세권은 최선순위보다 늦게 설정됨 → 매각으로 소멸
✅ 보증금 500만 원, 낙찰자 인수 위험 없음
✅ 점유 명확하지 않으나, 인수 리스크 없음
💰 시세 및 거래 현황 (2025년 기준)
- 유사 평형 실거래가: 9.5억 ~ 11억
- 전세 시세: 약 6.5억 ~ 7.5억
- 월세 시세: 보증금 1억 / 월세 160만 원 수준
💸 낙찰가 산정 및 입찰 전략
전략입찰가시세 대비 (%)비고
| 보수형 | 7.8억 | 약 70% | 안전한 진입, 수익률 좋음 |
| 중립형 | 8.3억 | 약 75% | 낙찰 가능성↑, 시세차익 안정 |
| 공격형 | 8.8억 | 약 79% | 낙찰 우선, 수익률 소폭 감소 |
📈 투자 전략
1. 전세 전략
- 낙찰가 7.8억 기준, 전세보증금 7억 설정 시 갭 8천만 원
- 보수적 투자자에 적합
2. 월세 전략
- 보증금 1억 / 월 160만 원 기준 → 연 수익률 약 2.5~3%
3. 매도 전략
- 낙찰가 7.8억 → 매도 9.8억 시 약 2억 차익 예상 가능
✅ 종합 분석
항목내용
| 권리관계 | 전세권은 소멸, 인수 없음 |
| 명도 | 실점유자 없음 추정, 명도 간단 |
| 수익성 | 낙찰가 7.8억 이하일 시 시세차익 여지 충분 |
| 추천전략 | 2회차 이후 7.8억 전후로 입찰 권장 |
🧠 최종 전략 제안
- 입찰 적정가: 7.7억 ~ 8.0억 사이
- 권리 안정성: 매우 높음 (전세권 등기만, 인수 없음)
- 활용도: 전세 갭투자, 매도 차익형, 실거주 모두 적합
→ 실거주 및 수익형 부동산 투자자에게 적극 권장되는 물건입니다.