분석 정보는 참고용이며, 모든 투자의 책임은 개인에게 있음을 알려드립니다.
다음은 사건번호 2024타경42735 (경기도 안성시 쌍용스윗닷홈 108동 501호) 에 대한 상세 권리 분석 및 경매입찰 전략입니다.
🏠 기본 물건 정보
항목내용
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진건중길 15-13, 108동 501호 |
| 단지명 | 쌍용스윗닷홈 |
| 전용면적 | 84.8901㎡ (약 25.7평) |
| 대지권 | 42,745.6분의 54.5699 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 구조, 지상 19층 |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 2회차 최저가 | 185,500,000원 (2025.06.16 예정) |
🧾 권리 분석
🔐 등기상 권리관계
- 최선순위 설정: 2024.03.08 경매개시결정 (압류)
- 등기상 임차권 등재: 서성일(임차권등기)
- 보증금: 2억 5천만 원
- 전입일자: 2021.06.09
- 확정일자: 2021.05.28
- 배당요구 여부: 미상
→ 임차권등기가 있으므로 실질 임차인, 배당요구 없이 잔액 인수 가능성 존재
🛑 인수 위험 분석
- 대항력: 있음 (전입+확정일자)
- 임차권등기 있음 → 매수인은 배당금 외 잔액 인수 가능성 있음
- 낙찰가가 낮아 보증금 배당 부족 시 인수 금액 발생 가능
✅ 낙찰가 + 보증금 총액이 시세를 초과하면 인수 위험 매우 큼
💰 시세 및 수익성 분석 (2025년 기준)
- 유사 평형 실거래가: 2.4억 ~ 2.6억
- 전세 시세: 약 2.2억 ~ 2.4억
- 월세 시세: 보증금 2천만 원 / 월 80~90만 원
💸 낙찰가 시나리오 및 전략
전략입찰가보증금 인수시 총투자예상 수익성비고
| 보수형 | 1.3억 | 약 3.8억 (보증금 전액 인수 시) | 수익성 낮음 | 리스크 회피 목적 |
| 중립형 | 1.6억 | 약 4.1억 | 수익성 없음, 손실 가능 | 낙찰 가능성 보통 |
| 공격형 | 1.8억 | 약 4.3억 | 역투자 위험 있음 | 추천 불가 |
📈 활용 전략
1. 실거주
- 인수 금액을 포함하면 실거주 비용이 시세 초과 → 실익 없음
2. 전세 or 매도
- 전세 2.3억 회수 가능 시 갭 1.5억 이상 → 투자 적합하지 않음
- 매도 전략은 전체 매입금 초과로 손실 가능성
✅ 종합 판단
항목평가
| 권리관계 | 임차권등기 존재 → 인수 리스크 매우 큼 |
| 명도 | 임차인 명도 필요, 난이도 있음 |
| 수익성 | 인수 금액 포함 시 손실 발생 가능성 높음 |
| 추천 입찰가 | 1.2억 이하 (실익 확보 전제 시) |
| 전략 | 유찰 3회 이상 시 저가 낙찰 검토 가능, 현재 조건에선 비추천 |
🧠 최종 전략 제안
- 권리관계 위험도: ★★★★★ (최대)
- 투자 적합도: ★☆☆☆☆ (낙찰가 따라 손실)
- 입찰 전략: 유찰 후 3회차 이상, 보증금 회수 여부 사전 확인 필수
- 추천: 실제 거주 계획자 중 임차인 협의 가능한 경우에만 제한적으로 검토