📢 [공지]
본 분석은 참고용이며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
[권리분석 및 추가분석 결과]
🔹 사건번호 : 2024타경102233
🔹 소재지 : 서울특별시 성북구 길음동 1278, 동부센트레빌아파트 104동 1층 101호
🔹 감정가 : 944,000,000원
🔹 최저매각가 :
- 1회차 (2025.04.29) : 755,200,000원
- 2회차 (2025.06.03) : 604,160,000원
- 3회차 (2025.07.08) : 483,328,000원
- 4회차 (2025.08.12) : 386,662,000원
🔹 최선순위 권리 : 2021.08.31 설정 근저당권
(→ 이보다 앞서는 권리 없음, 말소기준권리 OK)
🔹 점유자 정보 :
- 점유자 : 없음 (임차인 조사내역 없음)
- 배당요구 : 없음
✅ 따라서 낙찰 후 소유권 이전에 있어 별다른 인수사항은 없는 것으로 판단됩니다.
📋 위험요소
- 임차인 없음 : 명도 부담 없음.
- 대항력 있는 임차인이나 미배당 임차보증금 인수 위험 없음.
- 근저당권 외 별다른 권리 없음 (경매로 소멸 예정).
⚠️ 주의 : 1층이라 상가형 활용 여부 및 관리비 체납 여부, 하자(누수, 결로 등)는 별도 실물 확인 필요.
📈 적정 경매가 산정
- 현재 시장가 대비 경매 감정가가 944백만원.
- 1회 최저가 755백만원(감정가 대비 약 80% 수준) → 1회 입찰 적극 권장.
- 주변 시세 및 거래가 고려시 750백만원 이하 낙찰 시 양호 평가.
💰 투자 수익률 분석 (가정 : 매입 후 매각 전략)
- 매입가 가정 : 760,000,000원
- 매각 가능 예상가(시세기준) : 약 940,000,000원
- 투자 수익 : 약 180,000,000원 (단, 제세공과금, 중개비용 등 제외 전)
예상 투자수익률 : 약 23% (매각까지 약 6개월 기준)
🏠 명도 전략
- 점유자 없음 확인 → "명도소송 필요 없음".
- 낙찰 후 소유권이전 및 바로 리모델링/매각 가능.
- 관리사무소 통한 관리비 체납 여부 사전 확인 필요.
🔥 최종 투자 판단
→ 적극 추천 (단, 현장 방문 필수!)
- 권리문제 없음
- 명도부담 없음
- 시세 대비 매수여력 충분
- 단, 1층 특성(소음, 프라이버시 등)과 내부 하자 여부는 꼭 체크
📊 주변 시세 테이블 (2025년 4월 기준)
단지명전용면적(㎡)최근 실거래가 (층)평당가(3.3㎡)비고
| 길음동부센트레빌 | 84.84 | 9.4억 (11층) | 약 3,700만 | 대상 물건 |
| 길음뉴타운래미안5단지 | 84.95 | 10.4억 (6층) | 약 4,000만 | 신축 대비 |
| 길음뉴타운래미안6단지 | 59.37 | 9.3억 (3층) | 약 5,200만 | 소형 평형 |
| 래미안길음센터피스 | 84.94 | 14.5억 (10층) | 약 5,600만 | 프리미엄 단지 |
| 길음현대 | 78.0 | 5.5억 (15층) | 약 2,300만 | 노후 단지 |
| 길음뉴타운푸르지오3단지 | 77.0 | 7.9억 (4층) | 약 3,400만 | 중소형 평형 |
📌 참고: 대상 물건인 길음동부센트레빌은 최근 실거래가 기준으로 9.4억 원에 거래되었습니다. 이는 동일 면적대의 인근 단지들과 비교하여 경쟁력 있는 가격대로 평가됩니다.
🧠 경쟁 입찰 예상 분석
✅ 입찰 경쟁 요인
- 명도 리스크 없음: 임차인 부재로 인한 명도 부담이 없어 투자자들의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.
- 입지 우수성: 길음역과 미아사거리역 더블 역세권, 대형 상권 인접 등 입지적 장점이 큽니다.
- 낙찰가 대비 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 최저매각가로 인해 시세 차익을 노리는 투자자들의 참여가 예상됩니다.
⚠️ 입찰 경쟁 제한 요인
- 1층 위치: 프라이버시, 소음 등의 이유로 일부 실거주 수요자들의 선호도가 낮을 수 있습니다.
- 리모델링 필요성: 준공 23년차로 내부 리모델링 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
🎯 입찰 전략 제안
- 1회차 입찰 적극 참여: 최저매각가가 감정가 대비 80% 수준으로, 경쟁률이 높을 것으로 예상되므로 1회차 입찰에 적극 참여하는 것이 유리합니다.
- 입찰가 제안: 시세 대비 10% 이상 저렴한 8.4억 원 이하로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.
- 현장 실사 필수: 1층 특성 및 내부 상태 확인을 위해 현장 방문을 통한 실사가 필요합니다.